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Investissement immobilier : qu’attendre de l’élection de 2017 ?

Depuis 1974, c’est (presque) toujours la même histoire : chaque élection présidentielle impacte négativement le marché immobilier. Comme si les acteurs du secteur craignaient la mauvaise influence des résultats du scrutin. Dans le contexte des présidentielles 2017, faut-il s’attendre à pareil contrecoup ? Les taux de crédit immobilier risquent-ils d’en souffrir ? Doit-on craindre des mesures défavorables à l’investissement immobilier ?

L’impact (généralement) négatif des élections présidentielles sur l’immobilier

Une année électorale est toujours une année particulière. Les journaux ne parlent que de programmes politiques, les candidats écument les médias – et pendant les quinze jours qui séparent les deux tours du scrutin, c’est comme si le pays s’arrêtait net de fonctionner, installé dans une position attentiste, en se demandant ce que lui réserve l’avenir.

Le marché de l’immobilier n’y échappe pas. Depuis les débuts de la Ve République, la perspective des élections présidentielles tend à impacter l’investissement immobilier de plein fouet en faisant baisser le nombre de transactions. Comme le montre l’étude du Crédit Foncier consacrée à cette question (à lire ici), la baisse moyenne des transactions enregistrée au cours d’une année électorale est de – 3,8 % dans l’ancien.

Dans un sens, c’est normal : on dit que quand l’immobilier va, tout va. Or, avant une élection importante, les acteurs du marché craignent un changement dans la fiscalité de l’investissement immobilier ou sur l’évolution des taux du prêt immobilier. Il n’est donc pas surprenant que 53 % des professionnels du secteur prophétisent un impact négatif – bien que le nom de celui (ou celle) qui entrera à l’Élysée en mai prochain demeure un mystère.

Immobilier : que disent les principaux candidats ?

Bien que l’immobilier ne soit pas au cœur de la campagne électorale, on peut néanmoins dégager les grandes mesures des cinq principaux candidats dans le secteur de la pierre – de quoi visualiser à quoi ressembleront l’investissement et le crédit immobilier dans les prochains mois/années :

  • Emmanuel Macron: il souhaite commencer par évaluer l’efficacité des principaux dispositifs d’investissement immobilier (notamment Pinel) et de l’encadrement des loyers, avant de les pérenniser ou de les stopper. Il veut également accélérer la rénovation énergétique des logements et redoubler l’effort de construction dans les zones tendues (comme en région parisienne ou en PACA).
  • Marine Le Pen : ses deux principales mesures consistent à créer un grand ministère de l’aménagement du territoire, des transports et du logement ; et à renforcer les aides d’accès à la propriété (prêt immobilier aidé, PTZ).
  • François Fillon : le candidat LR envisage de renforcer l’investissement immobilier Pinel en augmentant les durées de location, tout en abrogeant le dispositif de plafonnement des loyers. Il a aussi évoqué son souhait de maintenir le PTZ, mais essentiellement dans le neuf.
  • Benoît Hamon : le vainqueur de la primaire socialiste entend réguler toujours plus les loyers en étendant le principe d’encadrement à toutes les zones en tension. Il s’est également engagé à doubler les taxes sur les logements (et les bureaux) vacants.
  • Jean-Luc Mélenchon : lui aussi veut étendre le plafonnement des loyers tout en baissant le loyer médian. Il souhaite encadrer les montants des transactions afin d’éviter toute spéculation immobilière, et avance le chiffre de 200 000 logements sociaux construits par an.

Remarquons que le sujet des taux de crédit immobilier n’a pas été abordé par les cinq principaux candidats.

Investissement immobilier : à quoi doit-on s’attendre ?

Pas besoin d’être Nostradamus pour prédire que certaines mesures – comme celle de M. Mélenchon visant à limiter les montants des transactions – risquent fort d’inquiéter les professionnels et d’impacter l’investissement immobilier. Mais pour l’essentiel, les positions de ses comparses sont moins unilatérales.

On constate par exemple que M. Hamon ménage la chèvre et le chou : d’un côté, son idée d’étendre l’encadrement des loyers pourrait faire reculer l’investissement immobilier locatif ; mais d’un autre côté, il souhaite augmenter les aides à la construction (jusqu’à 1 milliard d’euros) et ambitionne d’atteindre le chiffre de 150 000 logements sociaux sortis de terre chaque année.

Les autres candidats préfèrent favoriser l’investissement immobilier en renforçant les mesures existantes ou en gommant les freins instaurés par la loi ALUR (c’est le cas de M. Fillon et de Mme Le Pen). Fidèle à sa posture plus ambiguë, M. Macron est le seul qui se montre attentiste. En substance, il nous dit : attendons de faire des calculs pour voir si les dispositifs existants sont valides.

Quant au prêt immobilier, la question a surtout été abordée relativement à la pérennisation des aides à la primo-accession – sans qu’aucun candidat ne se soit exprimé sur les taux eux-mêmes, qui devraient logiquement remonter cette année.

Pour conclure, il y a fort à parier que les mesures des candidats les mieux placés pérennisent en grande partie les dispositifs existants, quitte à les rationaliser quelque peu. Et que l’investissement immobilier reste toujours un placement de choix, même après le scrutin. Et si 2017 faisait finalement mentir les statistiques au sujet de l’impact des présidentielles sur l’immobilier ?

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